אחד מתחומי ההתמחות העיקריים של “Lior Ventures” הינו יזמות של פרויקטים לבנייה. לאור מצבה של הכלכלה האמריקאית בכלל ושוק הנדל”ן בפרט ברור היה לנו שההתמקדות תהיה ב”פריים לוקיישן” והבחירה בסופו של דבר היא באזורים ושכונות נבחרות בברוקלין NYC. שוק הנדל”ן באזורים הנ”ל מתנהג באופן שונה משווקים אחרים בארה”ב ועל כך יפורט בהמשך.

ברוקלין

ברוקלין הינה אחת מחמשת המחוזות של העיר ניו יורק (מנהטן, ברונקס, קווינס, ריצ’מונד וברוקלין)  ומחוברת לחלקה הדרום מזרחי למנהטן כאשר הנהר המזרחי מפריד ביניהן.

ברוקלין הינה המאוכלסת ביותר מבין חמשת המחוזות (2.6 מיליון תושבים)  והינה שנייה ברמת צפיפות האוכלוסין בארה”ב אחרי מנהטן (פי שתיים יותר צפופה מת”א).

קרבתה למנהטן הפכה אותה למבוקשת וקצב גידול האוכלוסייה היה תלול עד 1930 ואז נעצר בשל מחסור בקרקעות וכך מספר התושבים נותר כמעט ללא שינוי זה 80 שנה כאשר רמת הביקוש הולכת וגדלה. הקרבה למנהטן וייחודיותה של ברוקלין מצד אחד וכמות יחידות הדיור המוגבלת מצד שני, יוצרים שוק נדל”ן עם רמת ביקושים במגמת עליה ובפרט בבניה חדשה (new development).כך, בסקר שערכה חברת השמאות
דגלס אלימן נראית עלייה במחירי דירות ושכירויות בברוקלין כאשר העלייה התלולה ביותר הינה בבניה חדשה.

למעשה, מאפייני האזור אפשרו לו לשרוד את המשבר של 2007-8 מבלי לקרוס ומאז אנחנו מזהים עלייה ברורה ותיקון מהיר של מחירי הנכסים כלפי מעלה תוך מחיקת הדרגתית של הירידות שהיו. זאת ועוד, העדיפות לפיתוח האזור בעיני הרשות העירונית תורגמה לפטור מארנונה לתקופה של 15 שנה, דבר שרק הוסיף לאטרקטיביות הגואה ממילא.

ניתן לראות בגרף למטה המציג את חציון מחירי הדירות בפניקס ומתחתיו בברוקלין, כדי להבין עד כמה ברוקלין יציבה. בעוד שבשנות המשבר ירדו המחירים בפניקס אריזונה בתלילות, בברוקלין נשמרה היציבות עם ירידה כמעט לא מורגשת, ומאז המחירים עוד הוסיפו לעלות.. אמר מי שאמר: מיקום, מיקום מיקום…

פניקס

גרף ברוקלין

ברוקלין הינה מחוז גדול. לו הייתה ברוקלין מוגדרת עיר ולא מחוז, היא הייתה העיר השלישית בגודלה בארה”ב לאחר לוס אנג’לס ושיקגו. מן הסתם נדרשת התמקצעות והתמקדות אזורית ובתהליך בחינת ובחירת ההשקעות נבחנים שלושה משתנים עיקריים: קירבה ונגישות למנהטן, נתונים דמוגרפיים וסוציו אקונומיים על התושבים, היצע ועתודות בנייה.

מגוון התושבים, הסביבות השונות ומידת הקרבה למנהטן יצרו שווקי נדלן שונים אשר לכל אחד מאפיינים ייחודיים. למשל באזור וויליאמסבורג, הידוע בבתי הקפה ובגלריות אומנים רבות, הקרוב למנהטן ומאופיין באוכלוסייה צעירה, שוק הנדל”ן העיקרי דורש דירות יחסית קטנות בעוד שבפארק סלופ המאופיינת באוכלוסיית משפחות אמידה קיימת דרישה לדירות גדולות ורחבות. בדפורד סטויסנט (בד-סטיי בלשון המקומיים), קלינטון היל, בושוויק ופרוספקט הייטס מציגים עדיין מחירים נמוכים וקיים חלון הזדמנויות בשל עליית ערך משמעותית הצפויה בשנים הקרובות.